Après une année 2022 marquée par une belle performance et un premier trimestre historique. Le marché immobilier tertiaire lyonnais semble avoir connu un ralentissement au 1er trimestre 2023. Au cours du premier trimestre de 2023, la demande placée sur le marché tertiaire lyonnais a connu une baisse importante de 40 % sur un an et de 23 % par rapport à la moyenne décennale.
Cette baisse est principalement due à l’attentisme des entreprises face à un contexte économique incertain et tendu. Les utilisateurs sont en effet de plus en plus prudents et privilégient la sobriété, ce qui freine les mouvements sur le marché.
L'offre immédiate
L’offre immédiate se maintient, mais en baisse malgré le ralentissement de la demande, l’offre immédiate de bureaux à Lyon se maintient à 316 700 m², grâce notamment aux libérations de surfaces de seconde main. Cependant, la baisse sur un an affiche toujours -11 % dont -25 % sur l’offre neuve/régénérée, ce qui laisse entrevoir une baisse de l’offre dans les mois à venir.
Le taux de vacance reste à un niveau particulièrement bas à 4,2 %, signe de tensions persistantes à l’offre. Les valeurs locatives restent orientées à la hausse malgré le ralentissement de l’activité sur le marché tertiaire lyonnais. Le « prime » est à 340 € HT-HC/m²/an, tandis que les actifs de seconde main se négocient en moyenne à 196€ HT-HC/m²/an. Cela témoigne d’une certaine résilience du marché lyonnais.
La répartition de la demande placée par secteur géographique montre une concentration de 58% en Périphérie Ouest contre 33% en Périphérie Est et de 9% à Lyon Intra-muros.
Une baisse des investissements
La hausse des taux d’intérêt face à l’inflation persistante a eu un impact négatif sur les investissements dans l’immobilier d’entreprise à Lyon. Au cours du premier trimestre 2023, seulement 172 millions d’euros ont été investis (dont 117 millions d’euros en bureaux), en baisse de 50 % par rapport à N-1 et de 15 % par rapport à la moyenne décennale. Les actifs de bureaux ont néanmoins largement contribué au maintien de l’activité lyonnaise, cumulant une part de marché inhabituel de 83 % au cours du 1er trimestre 2023.
Les locaux d’activités au 1er trimestre 2023
La demande placée de locaux d’activités à Lyon a subi une forte baisse de 35% par rapport à l’année précédente, avec un total cumulé de 67 696m². Cette baisse se reflète également dans le nombre de transactions, qui est passé de 114 en 2022 à 87 en 2023, soit une diminution de 23%. En termes de surface, la répartition de la demande placée montre une baisse sur toutes les tranches, avec 32 829m² pour les surfaces comprises entre 0 et 1500m² (-17%), 19 660m² pour les surfaces comprises entre 1500 et 4 000m² (-43%) et 15 207m² pour les surfaces supérieures à 4 000m² (-51%).
Le panier moyen pour les locaux d’activités a également baissé de 15,4% par rapport à l’année précédente, passant de 920m² à 778m². La location représente 79% de la demande placée. En ce qui concerne les loyers, le loyer prime est à 120€/m²/an, le loyer moyen pour du neuf est de 92€/m²/an, et le loyer moyen pour de la seconde main est de 74€/m²/an.
La répartition de la demande placée concernant les locaux d’activités
La répartition de la demande placée sur le territoire montre une concentration de la demande dans le secteur Est Première couronne, qui représente 53% du volume total de la demande placée. Les autres secteurs ont des pourcentages de demande placée plus modestes, avec seulement 12% dans le Nord de Lyon, 1% dans le Nord-Ouest, 1% Intramuros, 2% dans le Sud-Ouest et les Extérieurs, 1% dans la Côtière, 12% dans l’Est Extérieurs et 18% dans le Sud Nord-Isère.
Enfin, il est à noter que seulement 3 grandes transactions ont été réalisées pour un volume total de 15 000m², soit une baisse de 51% par rapport à l’année précédente. Le marché des locaux d’activités à Lyon est donc actuellement en baisse et se crispe fortement.
En conclusion, le marché tertiaire lyonnais semble avoir connu un ralentissement au début de l’année 2023. Les incertitudes économiques et la prudence des entreprises ont impacté la demande placée et l’investissement dans l’immobilier d’entreprise à Lyon. Malgré tout, l’offre immédiate se maintient pour l’instant, et les valeurs locatives restent bien orientées. Il faudra toutefois surveiller l’évolution du marché dans les prochains mois.
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